Kammerstetter Regina

Kauf einer Anlegerwohnung mit der Option zur Umsatzsteuer

von Kammerstetter Regina am 12.07.2018 in Steuerberatung

Grundsätzlich ist der Kauf von Liegenschaften umsatzsteuerbefreit. Der Käufer einer Anlegerwohnung, die zur Vermietung verwendet werden soll, kann jedoch die Wohnung mit Umsatzsteuer kaufen, sodass der Nettobetrag des Kaufpreises niedriger ist als der Kaufpreis ohne Umsatzsteuer-Option. Der Bauträger stellt dann dem Käufer die Umsatzsteuer in Rechnung, die sich dieser als Vorsteuer abziehen kann, vorausgesetzt er zahlt dann von den Mieten auch Umsatzteuer.

Was ist zu tun?

  • Es muss ein Kaufvertrag (Rechnung) mit ausgewiesener Umsatzsteuer vorliegen, dann kann die Vorsteuer vom Finanzamt rückgeholt werden. Die Vorsteuer kann allerdings nur im Ausmaß der bereits geleisteten Zahlung vom Finanzamtkonto des Käufers auf das Finanzamtkonto des Verkäufers „überrechnet“ werden.
    Beispiel: der gesamte Kaufpreis inklusive 20% Umsatzsteuer beträgt € 240.000. Es müssen € 205.704 (das sind 85,71%) bezahlt werden und € 34.204 (das ist die Umsatzsteuer, die in den € 205.704 enthalten ist) können überrechnet werden. Der Käufer bekommt natürlich die vollen € 40.000 vom Finanzamt zurück – die Differenz auf die € 34.204 bleiben zur Rückzahlung auf dem Finanzamtkonto stehen.
  • Bei Vorliegen von Anlauf-Verlusten muss eine Prognose-Rechnung gemacht werden um nachzuweisen, dass innerhalb von 20 Jahren ein Gesamtüberschuss erzielt werden kann. Alternativ ist weder der Vorsteuerabzug möglich, noch der Ausgleich der Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften.
  • Es muss eine Steuernummer und UID beantragt werden.
  • Es muss jährlich eine Überschuss-Rechnung und eine Umsatz- und Einkommensteuererklärung erstellt werden.
  • Die Miete muss mit Umsatzsteuer – für Wohnungen 10% – vereinnahmt werden, d.h. der Mietvertrag muss bereits die Umsatzsteuer beinhalten.

Was muss noch beachtet werden?

  • Der Mietvertrag muss vergebührt werden, wenn es sich nicht um eine Vermietung zu Wohnzwecken handelt.
  • Falls die Liegenschaft als Büro vermietet wird, muss es sich beim Mieter um einen umsatzsteuerpflichtigen Mieter handeln. Die Vermietung an „unecht umsatzsteuerbefreite“ Unternehmer zieht einen Verlust des Vorsteuerabzuges aus dem Kaufvertrag nach sich.
  • Sollte die Wohnung innerhalb von 20 Jahren zur Eigennutzung verwendet werden, muss die Vorsteuer anteilig zurückbezahlt werden. Jedes Jahr der Vermietung „reift“ 1/20 Vorsteuer ab. Nach 20 Jahren der Vermietung kann die Wohnung selbst benutzt oder ohne Umsatzsteuer verkauft werden.
  • Sollte die Wohnung vor Ablauf von 20 Jahren verkauft werden, muss im Kaufvertrag entweder 20% Umsatzsteuer ausgewiesen sein, oder es ist die Vorsteuer wieder anteilig zurückzuzahlen.


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