Was seit Beginn der Banken- bzw. Finanzkrise im Jahr 2008 absehbar war wird jetzt zunehmend Realität. Immer mehr Kreditinstitute versuchen die Konditionen für betriebliche Finanzierungen zu erhöhen. Hintergrund dafür sind die deutlich gestiegenen Refinanzierungskosten, weil sich auch Geldinstitute untereinander nicht mehr so vertrauen wie das bis zum Jahr 2008 noch der Fall war. Diesbezüglich sind die heimischen Banken in sehr unterschiedlichem Ausmaß betroffen. Die Folge davon sind extrem große Konditionenunterschiede. Hat man als Unternehmer das “Pech” bei einer Bank finanziert zu sein, die sehr stark mit den erhöhten Geldmarktkosten zu kämpfen hat, wird die Zinssatzerhöhung vergleichsweise hoch ausfallen.

Muss man Zinssatzerhöhungen annehmen?

Anders als bei privaten Krediten ist es bei betrieblichen Finanzierungen wesentlich schwieriger bzw. nur selten sinnvoll rechtliche Schritte gegen solche Konditionenverschlechterungen einzuleiten. Selbstverständlich ist aber ratsam Verhandlungen mit der Bank zu führen (bzw. führen zu lassen) anstatt die Vertragsänderung einfach hinzunehmen.

Umschulden kann sinnvoll sein

Neben Verhandlungsgesprächen mit der finanzierenden Bank sollte auch die Möglichkeit einer Umschuldung in Betracht gezogen werden. Bei verhältnismäßig hohen Zinssatzanhebungen können sich Nebenkosten für die Neufinanzierung möglicherweise in kurzer Zeit amortisieren. Jedenfalls ist es sehr empfehlenswert auch diese Variante immer überprüfen zu lassen um Gewissheit über die bestmögliche Alternative zu erhalten.

Unterschiede so groß wie selten zuvor

Aufgrund der unterschiedlich starken Auswirkungen der Banken- bzw. Finanzkrise auf die einzelnen Geldinstitute sind die Unterschiede bei den angebotenen Konditionen so groß wie selten zuvor.  Ein Zinsunterschied von beispielsweise 1,0% bedeutet bei einem Kredit in Höhe von EUR 1 Mio Mehrkosten in Höhe von EUR 10.000,- pro Jahr! In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass neben dem Zinssatz bis zu 40 weitere Faktoren für die Güte einer Finanzierung relevant sein können. Aus diesem Grund lohnt sich die Beiziehung eines unabhängigen Experten, der aus der Vielfalt der Angebote das tatsächlich beste herausfiltern kann.

Das von der Österreichischen Regierung beschlossene Sparpaket enthält zwei Bestimmungen, welche auf den ersten Blick nachteilig für Käufer von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen sind. Allerdings könnten sich diese neuen steuerlichen Regelungen in Zukunft sogar sehr positiv für den Großteil der Inhaber solcher speziellen Immobilieninvestments auswirken. Der Grund dafür liegt darin, dass sich Vermieter prinzipiell höhere Kosten auch abgelten lassen, was tendenziell zu stärker steigenden Mieten führt, wovon wiederum Anleger direkt und langfristig profitieren.

Zwei Regelungen des Sparpakets betreffen auch Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen

1. Besteuerung von Gewinnen beim Verkauf einer Wohnung in Höhe von 25%
   Was hier so dramatisch klingt hat in der Praxis bei weitem nicht so große Auswirkungen. Berechnungen zeigen, dass sich die Kapitalrendite einer Anlegerwohnung bei 20jähriger Betrachtung um nicht einmal einen Prozentpunkt verringert (in unserer Beispielrechnung sank die Rendite von 8,5% um lediglich 0,75% af 7,75%).
   Das liegt daran, dass generell der steuerliche  Aspekt nur einen der vielen Vorteile einer Anlegerwohnung ausmacht und ja auch sämtliche anderen steuerlichen Vorzüge nach wie vor bestehen bleiben.
2. Vorsteuerabzug bleibt – nur der Durchrechnungszeitraum verlängert sich
   Die Änderungen in diesem Bereich betreffen nur Anleger, die ihre Wohnung früher als geplant verkaufen. Der Vorsteuerabzug (Rückerstattung der 20%igen Umsatzsteuer) beim Kauf einer Wohnung kann nach wie vor in Anspruch genommen werden. Nur der sog. Durchrechnungszeitraum wird von 10 auf 20 Jahre ausgedehnt. Wer also seine Immobilie vor dem 20. Jahr veräußert (was sinnvollerweise nur äußerst selten passiert), der muss den aliquoten Anteil der Vorsteuer zurückzahlen.
   Aber auch dann, wenn jemand seine Immobilie tatsächlich bereits nach z.B. 15 Jahren verkauft, sind die Auswirkungen vergleichsweise gering, weil ja nur ein Viertel der Vorsteuer (fünf Zwanzigstel) zurückzuzahlen sind.

Resümee:

Die neuen Bestimmungen des Sparpakets haben auf Käufer bzw. Inhaber von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen wesentliche geringere Auswirkungen als manche Schlagzeilen vermuten lassen. Wer sein Geld in Sicherheit bringen möchte ist mit einem Investment in diese speziellen Immobilien nach wie vor bestens geschützt. Legt man die Erfahrungen der Vergangenheit auf die zukünftige Entwicklung von Mietwohnungen um, dann darf man mit Recht davon ausgehen, dass Immobilienbesitzer höhere Kosten in Form von Mietpreisanpassungen an die Mieter weiter geben werden, was wiederum Anlegern höhere Erträge bescheren würde.

Nicht vergessen werden darf die Tatsache, dass ja sämtliche anderen (steuerlichen) Vorteile von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen nach wie vor uneingeschränkt gelten.